처음 전세를 알아보는 분들이 가장 많이 하는 말은 "무엇부터 봐야 할지 모르겠다"입니다. 중개사무소의 설명만 듣고 계약하기에는 금액이 크고, 그렇다고 혼자 확인하자니 사이트가 너무 많습니다. 검색으로 찾은 사이트모음을 열어 봐도 어떤 순서로 써야 하는지까지 알려 주는 곳은 드뭅니다. 다행히 전세 계약 전에 확인할 정보 대부분은 공공기관과 공적 보증기관 사이트에서 직접 볼 수 있습니다. 아래 순서대로 하나씩 열어 보면 계약서에 도장을 찍기 전에 필요한 확인을 거의 마칠 수 있습니다.
1단계 - 시세와 전세가율 먼저 보기
집을 보러 가기 전에 해당 지역의 시세부터 파악해 두면 중개사무소에서 듣는 가격이 적정한지 판단할 기준이 생깁니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 주변 비슷한 주택의 매매가와 전세 실거래가를 함께 조회해 보세요. 이때 눈여겨볼 숫자가 전세가율, 즉 매매가 대비 전세 보증금의 비율입니다. 전세금이 매매가에 너무 가까우면 집값이 조금만 내려가도 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 빌라나 다세대처럼 거래가 적은 주택은 실거래 기록이 부족할 수 있으니 공시가격과 주변 시세를 함께 참고하는 것이 좋습니다. 정부가 운영하는 전세 안전 확인 앱에서도 주변 시세와 위험 요소를 한 화면에서 볼 수 있으니 함께 활용해 보세요. 최근 몇 달 사이 같은 단지 전세가가 크게 오르내렸다면 그 이유를 중개사무소에 물어보는 것도 좋은 확인 방법입니다.
2단계 - 등기사항전부증명서로 권리관계 확인
마음에 드는 집이 생기면 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 열람합니다. 수수료가 있긴 하지만 부담스러운 수준은 아니고, 계약 당일과 잔금 당일에 한 번 더 열람하는 것이 기본입니다. 확인할 부분은 다음과 같습니다.
- 표제부의 주소와 면적이 계약서에 적을 내용과 같은지
- 갑구의 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지, 압류·가압류·경매 기록은 없는지
- 을구에 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지, 내 보증금과 합쳐 집값을 넘지 않는지
- 최근에 소유자가 자주 바뀌었거나 신탁 등기가 되어 있지는 않은지
신탁 등기가 된 집은 실제 계약 권한이 수탁 회사에 있을 수 있어 일반 계약보다 확인할 것이 많습니다. 이해가 어려운 기록이 보이면 계약을 서두르지 말고 전문가에게 먼저 물어보세요.
서류 확인과 함께 현장에서 볼 것도 있습니다. 건축물대장을 정부24에서 떼어 보면 그 건물이 주거용으로 허가된 곳인지, 위반건축물로 표시되어 있지는 않은지 알 수 있습니다. 근린생활시설을 주택처럼 고쳐 쓰는 경우 보증보험이나 대출이 거절될 수 있으니 꼭 확인하세요. 집을 볼 때는 수압, 곰팡이, 창문 결로, 보일러 연식처럼 사진으로는 알기 어려운 부분을 직접 살피고, 고칠 부분이 있다면 누가 언제 수리할지 특약으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
3단계 - 임대인 정보와 보증보험 가입 가능 여부
등기부만으로는 집주인이 세금을 밀렸는지 알기 어렵습니다. 법이 바뀌면서 임차인은 계약 전에 임대인의 미납 국세와 지방세를 열람할 수 있게 되었으니, 세무서나 관련 기관 안내에 따라 신청 절차를 확인해 두세요. 다음으로 확인할 것은 전세보증금 반환보증입니다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 같은 기관에서 보증 상품을 운영하는데, 가입 조건과 보증료율은 기관과 시기에 따라 다르므로 2026년 기준 내용은 각 공식 사이트에서 확인해야 합니다. 계약하려는 집이 보증 가입 대상인지 미리 조회해 보면, 가입이 어려운 집을 걸러내는 1차 필터 역할도 해 줍니다. 보증 기관과 세무서처럼 처음 들어가 보는 기관이 많다면 공식 주소를 한곳에 모아 둔 링크모음 사이트에서 찾아 들어가는 것이 안전합니다. 전세자금대출을 함께 알아본다면 은행별 조건을 비교한 금융 분야 페이지도 같이 살펴보세요.
4단계 - 계약 후 바로 할 일
계약서를 쓴 뒤에는 잔금일에 맞춰 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 전입신고는 주민센터 방문이나 정부24 온라인 신청으로, 확정일자는 주민센터 또는 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 보증보험은 가입 가능 기간이 정해져 있으니 잔금 직후 바로 신청하는 편이 안전합니다. 잔금 당일 등기부를 다시 열람해 계약 이후 새 근저당이 생기지 않았는지 확인하는 것도 잊지 마세요. 입주 후에는 계약서, 영수증, 등기부 열람본, 보증서 사본을 한 폴더에 보관해 두면 만기 때 보증금 반환 절차를 밟을 때 훨씬 수월합니다. 만기 몇 달 전에는 집주인과 연장이나 이사 계획을 미리 이야기해 두는 것도 좋습니다.
이렇게 여러 기관 사이트를 오가다 보면 주소를 매번 검색하게 되는데, 비슷한 이름의 광고 페이지가 먼저 뜨는 경우가 있어 주의해야 합니다. 이 사이트의 부동산 분야 페이지처럼 기관별 주소를 주소모아 둔 곳에서 들어가면 헷갈릴 일이 줄어듭니다.
전세 계약은 한 번의 확인으로 끝나지 않고 계약 전, 계약 당일, 잔금일, 입주 후로 이어지는 과정입니다. 이번에 정리한 사이트들을 단계별 주소모음으로 묶어 메모장이나 즐겨찾기에 저장해 두면, 다음 이사 때나 가족이 집을 구할 때도 그대로 다시 쓸 수 있습니다. 비슷한 정리가 필요한 다른 생활 분야는 링크모아 둔 분야별 페이지에서 찾아보시면 됩니다.